债务不可消除5
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来自浙江
浙中在线
五、房地产在货币创造中的角色 土地是财富之母。在“天空之城”这个科幻概念实现之前，此结论将一直有效。 改革开放，土地使用权可以买卖后，土地及其附着物房子，就是人们通常所说的房地产，不但在整个经济体系中是独一份的存在，也是人们谈资中绕不开的话题。 房地产既是一种生产要素，也是一种承载其他生产要素的载体。于此同时，房地产也是人们不可或缺的生活要素。 正是房地产在人类生产和生活中具有不可或缺的属性，那么房地产必然在整个经济体系中占有不可或缺的地位，自然在货币系统中也将发挥重要的作用。 房地产产业具有产业链长，单体集成价值大的特点。产业链长，对整个经济的拉动力大；单体集成价值大，表明对货币的需求大，吸纳能力强。 从改革开放以来的经济发展历史，特别是2008年后的历史来看，放松银根，房地产业快速发展；收紧银根，房地产业衰弱。产业发展起落与银根松紧具有高度的相关性。 按揭贷款是房地产参与货币货币创造最典型的手段，其他的有抵押贷款、土地开发等。 从新房按揭贷款流程为例来剖析房地产是如何参与货币的创造的。 一套房子的售价为100万，首付30%，为30万，按揭贷款70万，期限10年，选择金融小白喜欢的等额本金还款法，则每年归还本金7万。 将综合年化利率设为4%，即使现在的房贷利率已经跌破了4，但这个假设也不会是高估的。则该套房子的持有人的年持有成本为100万*4%=4万元。 为什么要将首付款30万元也计入持有成本的核算基础？因为这中间存在一个机会成本，如果不买房，或者首付款是向五个钱包借入的，则省下的首付款可以通过理财等途径获得4%的收益。考察真实成本就不能忽略机会成本，因为这是真实存在的。 当持有满10年，房贷结清，4%的成本依然存在，原因就是机会成本，只是持有人会因为即期偿付压力得到解除而心里感到轻松而已。只是一种货币幻觉。 在这个案例中，银行发放的70万元按揭贷款进入了开发商的账户，银行将70万元的负债转换成了70万元的资产。开发商收到的70万元作为流动资金存入账户中，则M1项下增加了70万元。 如果开发商资金相对充裕，将这笔资金转为定期存款，则M2项下增加了70万元。如果向材料商、工人等相关方进行了支付，则该笔资金进入了流通领域，为经济体注入了流动性，带动了上下游产业的发展，为整个经济进一步增值提供了动力。 在这笔100万的交易中，如果没有银行的70万元贷款相助，大概率难以完成。一次性能拿出100万、200万乃至上千万的人总是少数。由此可以证明房地产与金融系统的密切关系。 土地和房产抵押贷款是民营企业，特别是小微企业的主要资金来源，因此，商品房市场价格起落对民营企业的资金成本有着极大影响。 房价下跌，银行要么降低贷款额度，要么要求补充抵押物，如此一来，等于抽走了流动性。企业在保征信的压力下，为了避免违约，不得不筹集其他利率更高的资金来应对危局。年化利率甚至超过100%的高利贷也不算是新闻。 房地产业是通过交易流通承担货币创造的角色的，因此，保持房地产交易市场具有一定的活跃度，不但关系房产业自身的发展，更是关乎整个经济发展趋向。 产业政策、货币政策、市场预期是决定房地产业的三个主要因素。货币政策对房地产的影响权重最大，而市场参与者的预期则最终决定了房地产市场的兴衰。 房地产业是各种资源的集成者，必然具有资金密集度高的特点。与资产相对应的是负债，消费升级还是降级，都需通过市场交易，完成资产转换为资金，消除负债，然后再进行下一轮资产配置的过程。 市场参与者预期趋坏，信心消失，将导致有价无市，甚至无价无市，整个经济循环难以继续。 事实上，任何种类的商品都能担当货币创造的角色，但很难找出一类商品比房地产更具金融属性：普惠性。与政府、企业、个人都具有高度的相关性。 我们说房地产具有金融属性，但房地产本身不是货币。因为不能满足作为货币的三个要求：一般等价物、交易媒介、价值储藏。如果硬要往货币靠，只有价值储藏沾点边。 通过上述分析，我们可以理解为什么在历次的经济刺激政策中，将房地产业作为抓手了。是基于我们经济的基本状况而作出的选择，有其历史必然性。 资金驱动下，美国通过互联网泡沫，在高科技领域集聚了大量的优秀人才、优质资源，催生出了以计算机信息技术为代表的高科技产业优势；中国作为基础薄弱的后发国家，则催生出了以房地产为代表的“基建狂魔”优势。 这是基于中美两个国家国情基础上的历史演进结果。 站在今天的综合国力上，指责当时为什么没有将当前困扰我们的芯片产业作为抓手来刺激经济，显然是不符合实际的。 改革开放是在终结了文革，整个国民经济处于崩溃边缘之时作出的历史选择。资金短缺，经济体量小，技术沉淀薄弱是当时的基本面。 在这种情况下，为了获得宝贵的建设资金，在今天看来是低端产业的三来一补、衬衫、袜子都是主流产业，若将战略目标定位于发展对资金、人才、技术的积累都有相当高要求的高科技产业显然是不切实际的。 今天的实力是改革开放四十年积累所得，以今天的底气去苛求当时的决策，显然是不符合历史唯物主义的。 社会经济发展与房价两者之间的根本关系是因与果的关系。社会经济发展程度决定了房价的高低，房价是对社会经济状况的反映。 激活房地产市场，就是激活改革开放几十年来沉淀在房地产领域的天量资金。更是激活了市场主体的信心，促进预期向好，使整个社会经济回归正常发展状态。也是保卫人民财产这个命题的应有之义。 Ps：不同城市，同一城市不同地段的房价之所以有区别，根本的原因是级差地租。级差地租由三个因素组成：1、不可替代的区位因素；2、基础设施完善程度；3、社会经济文化因素。公众号：ldh342287607
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